经营贷一路内卷，时至今日，已经卷到白菜价——年化利率2.2%，这在几年前是无法想象的。面对如此低的利率，很多人开始关心：这么好的产品，申请门槛是不是很高？今天，小融就为大家系统梳理一份最新的北京房抵贷申请指南，彻底讲透银行的真实要求。
那时经营贷利率普遍在6%-7%，通常是企业主用于经营周转。
近年来，随着国家大力扶持中小微企业，加之特殊时期的经济环境，激发消费潜能、增强经济活力成为核心议题。央行降准、LPR下调、普惠贷款额度提升至2000万等一系列政策“组合拳”，让经营贷申请一路狂飙。
目前，北京、上海等地区的房屋抵押贷款，一千万额度的利率已低至2.5%-3.4%。经营贷也从传统的企业贷款，逐步走向服务小微企业、个体户，甚至是上班族。
哪些人群适合办理房屋抵押贷款？
✅ 中小微企业主与个体户
以房产作抵押，获取企业日常生产经营所需资金，成本极低。
✅ 高息转贷客户
对于原有房贷利率在4.5%、贷款金额超100万的客户，置换为2.2%-3.2%的抵押贷，每100万每年可节省1.5万-2万元利息，10年就是15-20万，是实实在在的降本增效。
✅ 有大额资金需求的个人
无论是创业、大额消费还是资产配置，只要名下房产有价值，无论是否有按揭，房产抵押都是获取大额低息资金的首选方案。
✅ 债务优化群体
当面临多笔信贷、网贷，还款压力巨大时，可将这些高息、短期、零散的债务整合为一笔低息、长期的房抵贷款，从而减轻月供压力，优化现金流，修复负债结构。
✅ 购房者——全款再抵押
对于首付有压力的购房客户，可考虑先全款购入房产，再迅速办理抵押贷款，贷出款项相当于只付了三成首付。此操作无论首套二套，都能有效节省利息和税费成本。
下面，小融将从房屋、个人、公司三大维度，深入剖析银行的真实审批要求，全是干货，建议点赞收藏，以备不时之需。
一、银行对【房产】的要求
房产是抵押贷款的核心，其价值、类型和产权状态直接决定了贷款的成数和可行性。
01 | 房产类型
银行最青睐的是变现能力强的资产。
住宅类 (最受欢迎)：普通住宅、70年产权公寓、别墅、四合院、半地下室。
商办类：商业、办公、写字楼、厂房、科研办公等，部分银行准入。
政策性住房：经济适用房、两限房、央产房、共有产权房等，部分银行接受转商后办理，个别银行不转商也能操作。
02 | 贷款额度（成数）
住宅：通常可贷评估值的7成，优质客户在专业渠道协助下，个别银行能做到8.5成甚至9成。
别墅：联排别墅可达7-8.5成，独栋别墅通常为6-7成。
商办：准入门槛较高，额度通常在评估值的4-6成。
03 | 区域位置
房产的地理位置直接影响其流动性。
城六区 (东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山)所有银行均准入。
近郊区 (顺义、大兴、昌平、门头沟、通州)大部分银行准入。
远郊区 (密云、平谷、怀柔、延庆)少部分银行准入。
04 | 房产面积与房龄
面积40-300㎡的房产接受度最广。小于40㎡或大于300㎡，部分银行可做。
房龄
30年以内：绝大多数银行接受。30-40年：部分银行可做。40-50年：少数银行可做。50年：个别银行可挑战。
房本持有时间
多数银行要求持证满6个月。少数银行接受新过户或持证3-6个月的房产。
继承、赠与或转商后的新房本，通常可按老房本对待，不受此限制。
05 | 产权状态
产权清晰是基本要求。
单人所有：最简单，办理申请也没有什么麻烦。夫妻共有：需配偶同意并共同作为借款人。多人共有（3人及）能做的银行较少，因涉及方多，风险随之增加。含未成年人产权，未成年人不具备完全民事行为能力，其名下房产无法用于抵押。（现部分银行已可申请未成年人名下房产抵押）
⚠️ 哪些房产做不了抵押？
1、无证房产，如小产权房、军产房、校产房、农村自建房等。
2、产权不清晰或有纠纷的房产。
3、房产证含未成年人名字的房产（比较少银行接受）
4、被查封、扣押或在拆迁范围内的房产。
二、银行对【个人】的要求
有房产作为抵押物，银行对个人资质的审核会比信用贷款宽松很多，但并非没有要求。
01 | 年龄
抵押人 (房主)通常要求18-75周岁。借款人通常要求22-70周岁。
对于超过60岁的借款人，部分银行会要求子女共借或知晓。
02 | 征信记录
这是银行评估客户信用的核心依据。
逾期普遍要求近2年内逾期次数不超过“累计6次，连续3次”。但部分银行标准更宽松，具体情况需具体分析。查询近期征信查询次数不宜过多，通常1个月内不超过2次，2个月内不超过4次为佳。个别银行对此不敏感。负债银行会看负债结构和负债率。名下有负债并不可怕，关键在于收入流水能否覆盖新增贷款的月供。有的银行要求1倍覆盖，有的要求2倍。
小融提醒粉丝们，只要征信不是黑户或征信花户，在专业规划下，基本都能找到合适的银行产品。
03 | 婚姻状况
单身：正常办理。已婚：需要夫妻双方共同作为借款人，提供双方资料。离异：需提供离婚证和清晰的财产分割协议。配偶为外籍或港澳台人士：部分银行可接受。
04 | 涉诉情况
借款人当前不能有正在执行的重大法律诉讼或被列为失信执行人。
三、银行对【公司】的要求：经营贷申请
申请利率最低的经营贷，营业执照是关键。但有公司的形式非常灵活。
01 | 公司基本要求
多数银行要求满6个月或1年。部分银行支持新成立或刚过户的公司；
经营状态为正常经营，无工商、税务异常，无重大诉讼；
经营范围不能是投资、金融、娱乐、房地产等银行限制性行业。科技、贸易、传媒、咨询等是常见选择。
02 | 没有公司怎么办？
这是绝大多数客户关心的问题。对于上班族或不便持股的体制内人员，有多种解决方案：
方案一：申请抵押消费贷
无需营业执照，贷款用于个人合法合规的消费。额度上限通常在100万，个别银行可达150万。流程简单，放款快。适合资金需求不大的客户。
方案二：过户一家公司/新入股
这是主流操作。购买一家符合银行要求的“壳公司”（通常成立1年、无异常），变更法人或股东即可。这是实现低息经营贷最直接的方式。
方案三：抵贷不一
即抵押人和借款人不是同一个人。
直系抵贷不一即用本人房产抵押，由配偶、父母、子女名下的公司来借款。所有银行均接受。
非直系抵贷不一即用本人房产抵押，由兄弟姐妹或朋友的公司借款。部分银行接受。
方案四：一纸实控
找一家公司出具一份文件，证明借款人是该公司的“实际控制人”，无需进行工商变更。此方式较为小众，能接受的银行少，利率相对较高。
小融分析，“没有公司”完全不影响办理低息经营贷。通过合理规划，总有一款方案适合。
四、申请流程与常见问题（Q&A）
01 | 申请流程是怎样的？
全款房一抵：
周期资料齐全情况下，通过专业渠道办理最快3-5个工作日即可放款。贷前规划：分析资质，匹配最优银行方案。准备资料：个人身份、婚姻、房产、公司（如有）等材料。银行下户：银行经理和评估公司上门核实、拍照。审批批复：银行审核通过，出具批贷函。签约公证：签订借款合同。抵押登记：在不动产中心办理抵押手续。银行放款：银行见他项权利证后，放款至指定账户。
按揭房转贷：
方式一 (直接二抵)
不结清原按揭，直接在余值上做二次抵押。优点是快，缺点是利率偏高、额度受限、可选银行少。
方式二 (转贷做一抵)
先申请新银行的抵押贷，获得批复后，用自有资金或过桥资金结清原按揭，再办理新银行的一抵。优点是利率极低（2.2%起）、额度高、期限长，能彻底解决高利率问题。
02 | 经营贷的钱会打到个人账户吗？
不会。为确保“专款专用”，经营贷会以“受托支付”的形式，放款到借款人提供的上游供应商（第三方公司）的对公账户。
03 | 如何保证第三方收款的资金安全？
这是核心风险点。资金会先到第三方账户，再转回。
操作流程是银行放款到三方账户后，不能立刻转回借款人个人账户，需再过一手，避免被银行系统追踪到资金回流。
务必选择专业、可靠的渠道和第三方公司。不规范的操作不仅有资金风险，还可能被银行发现而提前收回贷款（抽贷）。专业的事，要交给专业的人。
04 | 银行要求的流水怎么准备？
流水是还款能力的证明。如果流水不足，可以提前“养流水”。
用两张卡操作，一张卡只进账（非直系亲属转入，），资金过夜产生结息后，再转到另一张出账卡。流水额度需覆盖月供。
总的来说，在2025年的政策环境下，房屋抵押贷款的放贷要求并非高不可攀，反而变得更加灵活、。银行的核心关注点在于：房产有价值、征信无硬伤、还款来源可说明。
对于所谓的硬性要求，如公司、流水等，都有大量成熟的解决方案。关键在于贷前的专业规划，选择最适合自身情况的银行和产品组合。
希望这篇超长干货能帮到有需要的朋友。如果还有任何关于房产抵押贷款的疑问，欢迎随时与小融交流探讨！
无论你的行为是对是错，你都需要一个准则，一个你的行为应该遵循的准则，并根据实际情况不断改善你的行为举止。了解完北京房子抵押贷款，放贷要求高吗？，集么律网相信你明白很多要点。
