沈阳2020二套房政策 (一)
贡献者回答沈阳市在2020年9月6日发布了新的房地产市场调控政策，旨在促进市场的平稳健康发展。政策规定，购房者购买首套商品住房时，商业性个人住房贷款的首付比例不得低于30%，而购买第二套商品住房时，则需支付不低于50%的首付比例。值得注意的是，首付款必须一次性支付，不允许分期支付或使用“首付贷”。
对于2020年9月6日前已签订贷款合同的新建商品住房及已通过审批的二手商品住房，其在途商业性个人住房贷款则继续按照原有政策执行。具体执行以备案合同签订时间为准。
此外，沈阳市还调整了个人住房转让增值税的免征年限，从2年的标准延长至5年。这意味着，个人出售购买不足5年的住房时，需按5%的税率全额缴纳增值税；而购买5年（含5年）的住房进行转售，则可免征增值税。该政策自2020年9月6日起正式实施，执行以不动产登记中心的受理时间为准。
对于购房者来说，购买住房的时间依据房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。如果同时拥有这两种证明，且时间不同，则遵循“孰先”的原则。即，若房屋产权证的时间早于契税完税证明，则以其时间为购房时间；反之亦然。
政策旨在通过调整首付比例和增值税免征年限，合理控制房地产市场的交易行为，维护市场的稳定和健康发展。政策的具体实施由人民银行沈阳分行营管部、沈阳住房公积金管理中心及市税务局负责。
沈阳二套房利率怎么规定的？ (二)
贡献者回答沈阳市购买二套房的利率是6.55%，对于已经贷款购买过90平方米的家庭，再次贷款购买第2套住房是贷款首付比例不能低于房屋总价格的60%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。 一、沈阳二套房利率怎么规定的
1、沈阳二套房利率是为6.55%。贷款基准利率降至10年最低的5.4%。沈阳在降息后，首套房贷利率最低认为基准利率9折，实际执行利率由降息前的5.09%降至目前的4.86%。
2、沈阳二套房利率是30%。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
二、沈阳二套房的购房政策有什么
1、二套房认定，政府明确规定了二套房是从家庭出发的，只要在家庭任意成员名下的房产都计入房屋套数中，而且二套房是采用认房又认贷的标准来认定的;
2、二套房贷款，申请商业购房贷款的首付比例在50%，房贷利率上浮20%，而申请公积金贷款的首付比例为40%，房贷利率上浮10%。
三、二套房商贷利率是多少
1、二套房贷首付及利率规定，多数银行采取的措施与国家政策相一致，即二套房贷首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2、今年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月份上升0.92%;比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。从全年数据来看，首套房贷平均利率增速逐渐向二套增速靠拢，今年3月份数据显示二套房贷款利率增速首次超过首套房贷款利率增速。
3、目前市场中有小部分银行分支行暂停房贷业务，其中多为中小银行，由于体量及吸储能力差异，针对房贷的调整属于正常操作。就市场中银行消化房贷业务需求的占比来看，中小型银行占比较小，个别中小银行调整实际对市场影响并不大。从政策层面来说，大型银行及四大行会一直稳定消化房贷需求，政策框架内，银行担有稳定市场的义务，但从长远来看银行间的竞争重心将会由房贷转移至其他业务上。
沈阳二套房利率是6.55%，而贷款基准利率降为5.4%，沈阳二套房的购买政策是从家庭出发的，只要家庭成员中名下有房产，都计入房屋总数中，并且购买二套房时，采用认房又认贷的标准。申请商业贷款购买二套房，首付应该在50%;申请公积金贷款购买二套房，首付在40%。
麻烦哪个能说一下买房单身首付多少？这个谁了解？ (三)
贡献者回答买房单身首付的比例，主要取决于购房所在地、是否为首套房以及贷款方式等因素，以下以沈阳为例进行详细说明：
一、首套房首付比例
最低首付比例：在沈阳，单身人士购买首套房时，无论是选择公积金贷款还是商业银行贷款，最低首付比例均为30%。实际首付建议：虽然最低首付比例为30%，但由于当前银行放贷政策收紧，为了增加贷款审批的通过率，建议单身购房者将首付比例提高到40%或50%。
二、二套房首付比例
对于已经拥有一套住房的单身购房者，在沈阳购买第二套住房时，首付比例将提高至60%。
三、其他注意事项
贷款政策差异：不同银行和不同贷款产品对于首付比例的要求可能有所不同，因此在实际操作中，购房者需要咨询具体贷款银行或金融机构以获取最准确的信息。个人信用状况：购房者的个人信用状况也会影响贷款审批和首付比例。信用良好的购房者可能更容易获得较低的首付比例和更优惠的贷款利率。购房政策变化：购房政策可能会根据市场情况和政府调控需要进行调整，因此购房者在决定购房前应及时了解最新政策动态。
综上所述，单身人士在沈阳购买首套房时，首付比例最低为30%，但为了提高贷款审批通过率，建议将首付比例提高到40%或50%。同时，购房者需要关注贷款政策差异、个人信用状况以及购房政策变化等因素。
沈阳二套房认定标准是什么？ (四)
贡献者回答七类情况可认定二套房 1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。 2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。 3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。 4、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房
解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。 5、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房
解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%。 6、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房
解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。 7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。
沈阳为何将二套房的首付提高至50%？ (五)
贡献者回答沈阳二套房首付提高至50%的消息已经在房产圈不胫而走了，此次沈阳采取二套房提高首付比例到50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”等措施出台后不由得让沈阳的房地产市场为之震颤，降温和坚持“房住不炒”的房产调控已经是沈阳今年调控的主基调。沈阳此时提高二套房首付比例，也跟沈阳近期房价上涨幅度较大有关系。借此机会简单谈谈我的观察。
从7月份开始国家开始加大房地产调控力度，原因就是包括沈阳等在内的城市房价上涨不太正常
过去较长一段时间沈阳的新建商品房和二手房价格同比增长都保持了较高增速，尤其是2020年特殊情况下沈阳新建商品房和二手房价格仍然表现亮眼
如上图所示是近1年来沈阳新建商品房销售价格同比走势图，我们可以看到过去一年沈阳新建商品房同比上涨都在10%左右，甚至在疫情期间的3-4月份也保持了8%的高增速。沈阳也是住建部等部门约谈的常客，在今年7月份国务院副总理组织座谈会，央行和住建部约谈房企和住建部约谈城市等众多信号表示下，房地产市场调控收紧，房价涨幅不正常（或者表现突出）的城市出台更加严格的调控措施也是势在必行。
如果说仅仅的新建商品房的价格保持高速增长可以理解的话，二手房价格保持高速增长就有点说不过去了。如上图所示是近1年来沈阳二手房价格同比走势图，我们可以看到一个十分明显的数据“从3月份开始沈阳二手房价格也出现高速上涨，4月份已经开始两位数增长”。大家应该听过这样的一个观点“新房和二手房价格都高速上涨的城市，房产投资风肯定会盛行”，毫无疑问处于东北地区的沈阳本身也是一个房产投资风盛行的城市。
或许沈阳本地居民看到这样的调控出台后会感觉严格了些，其实了解国内主要城市房产调控的朋友应该知道一点“多数城市二套房首付比例都是不低于50%”。在沈阳发布此次新政之前沈阳一直执行的二套房40%的首付比例，此时公布提高首付比例从个人理解来看顶多算是“找平差距”。不过此时能够让我眼前一亮的还是“首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”等措辞”，这也是经过观察后全国为数不多将禁止“首付贷和首付分期”列入调控措施的城市之一。毕竟对于“首付贷和首付分期”国内多数城市还是秉持的“睁一只眼闭一只眼”的态度。
东北地区长期处于人口净流出态势，沈阳等省会城市表现虽然尚可但是远远低于人们的预期，降低或稳定房价无疑对于人才引进和留住人口大有裨益。
东北地区其实是国内房地产经济最先开始的地区，随着上世纪90年代国有企业改革的开始，不少东北主要城市都把房地产经济作为新的经济增长引擎。这也是为何这几年包括沈阳在内不少东北城市GDP“缩水”的原因之一，可以说过度依赖房地产经济给经济“注水”虽然迎来了短暂的繁荣，但是阵痛确实持续存在的。如上图所示，我们可以清楚看到沈阳GDP2014年和2016年分别做过一次修正。这里面到底是因为什么？大家心里应该有数。
如上图所示是2010-2018年沈阳商品房销售面积走势图，经过简单计算后我们2010-2018年沈阳住宅商品房销售面积累计超过1.3亿平方米，而查询后近10年来沈阳常住人口增长不过44万左右，户籍人口增长不过26万左右。也就是说仅仅2010-2018年的住宅商品房的销售面积就足够300多万人口居住（按照人均40平米住房需求）。可以说沈阳的住宅商品房本身就是出于严重供过于求的情况，而持续推动沈阳房价上涨的因素其实也很简单了，就是投资炒作风。
相信关于沈阳二套房首付50%的知识，你都汲取了不少，也知道在面临类似问题时，应该怎么做。如果还想了解其他信息，欢迎点击紫律云网的其他栏目。
