原创 李武远 法律简单说 2025年06月06日 10:20 广东
一、案情介绍
马某某于2017年4月以24.6万元向曾某某购买广州从化区“震通商务大厦”710房,双方签订《房产转让协议书》并由“广某某律所”见证。此后,马某某装修房屋并入住。2019年4月,政府认定该大厦为违法建筑并强制拆除。马某某起诉要求:
1. 确认合同无效;
2. 曾某某退还购房款、赔偿装修损失等38万余元;
3. 刘某1、刘某3、刘某2、姚某1(土地权属人及建房者)承担连带责任。
一审支持马某某部分诉求,但四名上诉人(刘某1、刘某3、刘某2、姚某1)不服判决,提起上诉。
二、法院查明
1. 房屋性质违法:
国土部门早于2017年认定大厦非法占用土地,并处罚没收;
2019年政府强制拆除,建筑面积达9567平方米。
2. 交易过程问题:
所谓“律师见证书”系伪造印章出具,广某某律所已报案;
曾某某从姚某1手中购得房屋后转卖马某某,各方均明知房屋无合法产权。
3. 损失争议:
马某某支付购房款24.6万元,主张装修损失12万元(仅举证6.7万元转账);
房屋拆除前马某某实际占有使用24个月。
三、相关法律(适用案发时法律,新案件适用民法典对应条款)
1. 合同法》第五十二条:违反法律强制性规定的合同无效。
2. 《合同法》第五十八条:合同无效后,应返还财产;有过错方赔偿损失。
3. 核心裁判规则:
违法房屋买卖合同无效:损害社会公共利益,不受法律保护;
过错责任划分:买卖双方明知无产权仍交易,均存在过错;
装修损失自担:购房后单方添附,且购买时预见风险仍装修,损失自负。
四、案件处理结果
二审法院改判:
1. 维持合同无效:案涉《房产转让协议书》违反法律,无效;
2. 曾某某退还购房款24.6万元:因合同无效,收取的房款应予返还;
3. 驳回其他诉求:
4、装修损失不予支持:马某某明知风险仍装修,损失自负;
5、资金占用费(利息)驳回:房屋占有使用收益抵销购房款利息;
6. 连带责任不成立: 刘某1等人非合同相对方,未直接收款,不承担连带责任。
五、普法提示
1. 小产权房=高风险:
无合法产权、未报建房屋属违法建筑,随时面临拆除,购房款可能血本无归。
2. “明知故买”后果自负:
低价诱惑下侥幸购买,装修添附、家具损失等法院不予保护。
3. 合同相对性是铁则:
索赔只能针对直接交易方(如本案曾某某),所谓“合伙人”不担责。
4. 警惕“见证陷阱”:
违法交易中“律师见证”可能是骗局,务必核实律所及律师真伪。
想要成长,必定会经过生活的残酷洗礼,我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于小产权房屋买卖协议的信息了解不少了,集么律网希望你有所收获。