融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。在融资租赁业务中，涉及的税种主要包括增值税、房产税、城镇土地使用税和印花税，不同税种的纳税义务和计税方式有所不同。以下是具体分析：
一、增值税
1.纳税人
出租方（融资租赁公司或具有融资租赁资质的单位）为增值税纳税人。融资性售后回租业务中，承租方出售资产不缴纳增值税，原因是资产所有权及风险未完全转移。
承租方（使用方）取得增值税专用发票可抵扣进项税额。
2.计税方式
融资租赁增值税处理分为两类：
（1）经批准的融资租赁公司（持牌机构）：按“融资租赁服务”缴纳增值税。税率：一般纳税人适用13%（动产）或9%（不动产），如果提供的是融资性售后回租服务，这种服务被归类为金融服务中的“贷款服务”适用6%税率。小规模纳税人：不动产融资租赁适用5%征收率、有形动产融资租赁常规征收率为3%（现行政策减按1%）。计税依据：以租金收入扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额（即“差额计税”）。融资性售后回租销售额计算：出租方需以收取的全部价款和价外费用，扣除以下两项后的余额为销售额：向承租方收取的资产本金；对外支付的借款利息或债券利息。融资租赁开票方式：可开具增值税专用发票，承租方可依法抵扣进项税。融资性售后回租业务属于 “贷款服务”，不得开具增值税专用发票（承租方不能抵扣进项税额）。
（2）非持牌机构（普通企业从事融资租赁）：按“租赁服务”缴纳增值税。税率：一般纳税人适用 13%（动产）或 9%（不动产）。小规模纳税人：不动产融资租赁适用5%征收率、有形动产融资租赁常规征收率为3%（现行政策减按1%）。计税依据：全额租金收入（不可扣除利息等成本）。
3.税收优惠
部分融资租赁公司（如飞机、船舶租赁等），增值税实际税负超过3%的部分，可申请即征即退（如动产租赁税率13%，超过3%的部分可退10%）。注意：仅适用于直租模式（直接融资租赁），售后回租不适用。
二、房产税
1.纳税人：融资租赁的房产，由承租人缴纳房产税（财税〔2009〕128号）。若租赁期满产权转移给承租人，则承租人后续按自有房产纳税。
2.计税依据
按房产余值（原值×（1-扣除率），税率1.2%（年）。扣除率通常为 10%~30%（具体由省级政府确定）。
三、城镇土地使用税
1.纳税人：一般由土地使用权人（出租方）缴纳，除非融资租赁合同约定产权转移，且已完成土地权属变更（承租人成为纳税人）；承租集体建设用地的，由承租人纳税（财税〔2017〕29号）。
2.计税依据按土地面积×适用税额标准（各地不同）。
3.关键点：融资租赁期间，若土地仍登记在出租方名下，出租方为纳税人；若地方税务机关认定融资租赁具有“实质产权转移”性质，可能要求承租人纳税。
四、印花税
1.纳税人
融资租赁合同双方（出租方和承租方）均需缴纳印花税。
2.计税依据：融资租赁合同：按“融资租赁合同”税目，税率 0.05%（即万分之五）。
售后回租合同：若涉及资产所有权转移，按“产权转移书据”税率 0.05%；若仅融资性质，按“借款合同”税率 0.005%（财税〔2015〕144号）。
3.特殊情况
若合同未单独列明租金和利息，税务机关可能按全额租金计税。
4.优惠政策
财税〔2015〕144号规定，在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。
刘 小 玲
执业税务师 、中级会计师，从事企业财务及税务师事务所税审工作15年，具备扎实的专业知识和丰富的实操经验；擅长工业企业财务管理、涉税鉴证、税务咨询及税务代理服务业务。
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