随着《中华人民共和国民法典》的颁布与实施，农村集体土地的经营与流转进一步激活，但是随之也带来了一系列法律困惑。
基本案情
2003年2月25日，恭城瑶族自治县恭城镇某村在经过村民开会商议一致后与黄某签订《合作开发旅游山庄合同书》（其中恭城瑶族自治县恭城镇某村作为甲方，黄某作为乙方），约定甲方提供位于本村甲方所有的山坡地约10亩（四至为……）及甲方管理的水库作为开发使用。项目设施由乙方负责；合作期限为50年，即从2003年2月25日起至2053年2月25日止；经营方式由乙方单独出资独立经营、管理、自负盈亏，甲方不得干涉乙方的经营活动；由乙方付给甲方固定性土地水库使用经营补偿费，分三期付清。第一期先交10年，第二期交20年，第三期交20年。乙方不按本合同规定的时间交纳规定的费用时，每超过一天另增滞纳金100元，如超期1个月按违约处理，甲方有权终止合同；如有违约，违约方除向守约赔偿因此造成对方的损失外，另罚违约金叁万元整。同时守约方有权决定继续执行本合同或者解除本合同，对方对解除本合同有异议的，应当在接到通知后15日内提出，否则视为同意并自行解除。合同对其他事宜亦作了约定。
法院审理
法院经审理认为:《合作开发旅游山庄合同书》所涉及的水库及山坡地系原告自然村村民经开会讨论一致后，与被告协商签订，系双方真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，合法有效，应受法律保护；合同签订后，双方履行了各自义务，不存在违约情形。原告以租金一直不变、没有考虑经济增长的客观事实、继续履行导致显失公平为由，主张解除案涉合同，因不符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于情势变更的规定，故对其该主张不予；原、被告虽签订的是《合作开发旅游山庄合同书》，但从约定的内容看，被告因经营山庄需要，与原告协商后租赁了其不宜采取家庭承包方式的荒坡地，双方实质签订的是农村土地承包合同，因此应适用《中华人民共和国农村土地承包法》关于租期的规定，而不适用《中华人民共和国民法典》关于租期的规定，根据该法第四十九条的规定，案涉土地的承包期限由双方协商确定，但确定的期限不能超过国家规定的期限。
《1999年国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》指出：承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。《1999年国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源工作的通知》再次重申：“四荒”使用权、租赁或拍卖的期限，最长不超过50年。案涉山坡地的承包期限双方约定为50年，没有超过国家规定的期限。故原告以案涉合同租赁期限超过20年部分无效而主张解除合同的依据不足，依法不予支持。
法官说法
土地具有价值与使用价值,但它与一般商品存在显著差异。在我国,土地所有权属于国家或集体,个人不能拥有土地所有权。另外，土地的交易受到严格的法律和政策限制,土地使用权的转让必须符合一定的条件和程序,而土地所有权则禁止交易。这与普通商品可以在市场上自由流通的特性形成鲜明对比。再者，土地使用权通常有一定的使用期限,到期后需重新申请或续期,而普通商品则没有该限制。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条明确规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。”因此土地的承包期限，即本案中原、被告签订的租赁期限，不适用《中华人民共和国民法典》关于租赁期限最长为20年的规定。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第四十八条不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
第四十九条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
文字丨林文敏 赵紫琴
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