商品房买卖预约合同应如何认定？

 预约合同，指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。实践中，很多交易特别是重大交易并非一蹴而就，在订立正式合同之前，当事人往往会通过签订预约合同的形式，暂时将交易的意愿或模式固定下来。

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商品房买卖预约合同应如何认定？

张凌霞律师解答：

当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

张凌霞律师补充：

预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。

预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第四百六十四条 合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

张凌霞律师

天津师范大学法律硕士，南开大学国家经济战略研究院金融学专业融资租赁方向研修班成员。天津市某基层法院多年工作经历，现为北京中伦文德（天津）律师事务所合伙人律师，天津市律师协会金融、证券、保险专业律师。本人代理的不良债权追偿案件及最高法院执行监督案件荣获2021年、2023年《商法》杂志评选的“杰出交易”奖。

张凌霞律师于2015年正式执业至今，积累了丰富的法律专业知识和良好的律师职业口碑，擅长民商事诉讼案件的保全、庭审、执行工作，广泛涉猎金融、融资租赁、融资借款、房产纠纷、建设工程、公司股权、合同纠纷、抵押担保、侵权纠纷、损害赔偿、婚姻家庭、债权债务、劳动工伤等民商事诉讼及非诉法律业务。张凌霞律师严格遵守律师执业道德，履行对客户的忠实义务、保密义务。能够短时间内迅速了解全部的案件事实以及争议焦点，具备高超的庭审应变能力。能够不局限于案件本身，通观全局客户厘清真实需求，并全盘筹划争议解决方式，力求高质高效地为客户实现法律结果及诉讼目的的双赢。

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